[UPDATE] THỦ TỤC PHÁP LÝ KHI MUA CHUNG CƯ

Em cũng có 5 năm kiếm cơm từ mảng BĐS này, thấy 1 điều, không chỉ khách hàng mà chính bản thân các bạn sales, tư vấn chưa chắc đã nắm rõ hết những thủ tục pháp lý khi mua nhà. Nhưng nếu không rõ mấy cái giấy tờ pháp lý này cũng gặp không ít rủi ro, khó khăn trong hoạt động mua bán. Em xin phép tổng hợp một số thủ tục pháp lý cơ bản khi mua căn hộ chung cư để mọi người nắm rõ.

Cái này là đúc rút từ kinh nghiệm của em với tìm hiểu thêm, mong giúp được các bác.

Thứ nhất: Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư:

Các bác hãy nhớ là chủ đầu tư phải có giấy phép kinh doanh bất động sản để có cơ sở pháp lý thực hiện các hoạt động trao đổi, mua bán. Đây là loại giấy tờ quan trọng nhưng nhiều bác lại vô tình bỏ qua.

Nếu các bác là chuyên viên bất động sản thì nên chuẩn bị trước giấy tờ này để thể hiện sự uy tín, chuyên nghiệp của mình, tạo lòng tin với khách hàng, để bán nhà cho nó dễ. Còn với các bác là người mua chung cư thì nhớ phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép kinh doanh, nếu không có thì tốt nhất là tránh xa cái dự án đó ra không lại rước họa vào thân.

Thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất

Theo như em thấy thấy thì đây là loại giấy tờ vô cùng quan trọng trong các thủ tục pháp lý khi mua chung cư. Các bác phải nhớ là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đầy đủ tức là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và chứng minh là dự án “đất sạch”. Việc này đảm bảo rằng trong tương lai, các bác sẽ không phải gặp bất kỳ một tranh chấp pháp lý nào cả.

Thứ 3: Giấy phép xây dựng của dự án:

Hiện nay, theo em tìm hiểu thì có rất nhiều dự án và chủ đầu tư dù chưa được cấp phép xây dựng nhưng vẫn ngang nhiên tiến hành thi công trái phép. Thử nghĩ, nếu các bác là khách hàng, mua phải dự án này thì sẽ gặp phải biết bao rủi ro cũng như các vấn đề phiền hà không đáng có?

Dù các bác là người mua nhà hay là chuyên viên bất động sản thì cũng phải nắm rõ thông tin và chuẩn bị thật kỹ về giấy phép này để đảm bảo thủ tục pháp lý đầy đủ, tránh các vướng mắc về sau. Mọi người cứ yêu cầu cung cấp đầy đủ loại giấy tờ này, nếu không có thì đừng có dại mà vướng vào.

Thứ 4: Hồ sơ chứng minh đã nộp tiền thuế liên quan đến đất

Với 5 năm kinh nghiệm thì em thấy phần này ảnh hưởng rất lớn đến khả năng ra sổ đỏ của dự án căn hộ chung cư về sau. Bởi vậy nó vô cùng quan trọng, thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng của các bác có trở nên dễ dàng và thuận tiện không cũng là một phần dựa vào loại giấy tờ này đấy.

Nhiều bác cứ lo lắng là thủ tục pháp lý khi mua chung cư phức tạp, khó khăn, lằng nhằng… nhưng thực tế thì hoàn toàn ngược lại. Với các thông tin pháp lý ở trên thì các chủ đầu tưv uy tín thường là có sẵn. Dù là khách hàng hay chuyên viên đi bán bất động sản thì cũng cần nắm rõ các loại giấy tờ này để lựa chọn dự án uy tín, chất lượng nhất.

Bên cạnh các thủ tục pháp lý quan trọng ở trên thì các bác cũng nhớ note lại mấy vấn đề em nêu dưới đây nhé:

- Thanh toán bằng tiền VNĐ, không thanh toán bằng các loại tiền khác. Bác nào mà đang có ngoại tệ thì nhớ đổi sang VNĐ mà thanh toán nhé. Tốt nhất là cứ làm đúng thủ tục theo quy định của ngân hàng nhà nước cho nó nhanh.
- Tiến độ thanh toán phải song hành với tiến độ hoàn thành các phần của dự án. Đến trước khi được bàn giao nhà thì các bác chỉ thanh toán tối đa là 70% giá trị hợp đồng thôi. Phần 5 -10 % còn lại thì để đến lúc hoàn tất thủ tục làm sổ hồng thì mới thanh toán, như thế cho chắc chắn.

Nói chung dính dáng đến pháp lý thì cũng cần chú ý để tránh rủi ro. Chuyên sâu thì e không biết nhưng bác nào gặp vấn đề gì thì cứ chia sẻ xem giúp được nhau gì k. Cho em xin cốc trà đá là đủ rồi!
 

Đính kèm

Last edited by a moderator:
Cho mình hỏi 1 chút, mình có 1 người bạn sở hữu căn chung cư ở Vinhomes Gardenia muốn nhượng lại vì chuẩn bị ra nước ngoài định cư. Nhà có sổ hồng rồi. Hai vợ chồng mình cũng đã đến xem nhà và thấy ưng vì thiết kế đẹp, view đẹp, đặc biệt là gần chỗ làm, đi lại thuận tiện. Nhưng ko biết là thủ tục sang nhượng có phức tạp ko? Có bác nào biết giải đáp giúp mình với…
 
giờ nhiều chủ đầu tư bị rút giấy phép kinh doanh giữa chừng:)) đọc báo thấy thương cư dân tại mấy khu đó thật
 
chuẩn đó bạn, vậy nên trước khi mua phải tìm hiểu thật kỹ uy tín của chủ đầu tư với tính pháp lý của dự án, chứ cứ ham rẻ lao vào mua có ngày trắng tay chứ đùa!
 
Em chuẩn bị mua 1 căn hộ cũ có sổ hồng rồi nhưng lên mạng thấy nhiều vụ làm sổ hồng giả nên cũng hoang mang, có bác nào có kinh nghiệm vụ này thông não cho em phát.....
 

[CĐMXH] Nguyễn Thùy Linh

Moderator
Staff member
hợp đồng mua chung cư

Có 1 sự thật là 99% các bác đi mua chung cư k nắm rõ luật, thủ tục pháp lý. Tất nhiên là các bạn môi giới sẽ xử lý hết giúp các bác nhưng cẩn trọng vẫn hơn. Bút sa gà chết, lỡ ký mà k chú ý những điều khoản ràng buộc thì nguy cơ các bác bị lừa/ gặp rủi ro lớn, nhất là nếu gặp môi giới hay CĐT kém uy tín.

E list lại các bác một số điều bắt buộc phải đọc đi đọc lại chục lần trước khi đặt bút ký

- Phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, mức phạt nếu thanh toán trễ

- Thời điểm bàn giao căn hộ

- Thời gian giao sổ hồng

- Tiêu chuẩn bàn giao

- Tiêu chuẩn căn hộ

- Thời hạn sử dụng chung cư là vĩnh viễn hay 50 năm
 
Bác list ra cũng khá đầy đủ rồi, nhưng e bổ sung vài điều cho anh em nắm thật chắc thông tin nhé:

* Thông tin cá nhân của bên mua căn hộ: Cái này e thấy quan trọng, bác mua chung cư thì nhớ phải xem lại thông tin cá nhân của mình vì nó là căn cứ pháp lý nếu xảy ra tranh chấp trong tương lai. Thông tin này cũng sẽ được làm sổ hồng trong tương lai nên cần đảm bảo đúng, chính xác.

* Thông tin của căn chung cư: Bác mua căn nào thì phải kiểm tra kỹ mã, tầng, tên dự án, diện tích trong hợp đồng là thông thủy hay tim tường? Đơn giá căn chung cư, thời điểm thanh toán và giá trị đi kèm mỗi đợt thanh toán là bao nhiêu?...

* Điều khoản vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Các bác phải đặc biệt lưu ý cái này, đọc thật kỹ điều khoản để tránh vi phạm cũng như có thể sử dụng nó làm căn cứ pháp lý nếu bên bán vi phạm hợp đồng.

* Sở hữu chung và sở hữu riêng : Trong hợp đồng các bác nhớ đọc kỹ phần nào thuộc sở hữu riêng, phần nào thuộc sở hữu riêng để thuận tiện trong quá trình sử dụng và đối chiếu khi không may có tranh chấp.

- Em thấy tốt nhất là lúc ký hợp đồng thì dẫn theo 1 người am hiểu về luật pháp và trong lĩnh vực bđs ấy, đảm bảo an toàn, tránh rủi ro.
 
Xin chào các bác

Nay em có chuyện muốn nhờ mng tư vấn, nói ra thì cũng hơi ngu ngốc nhưng vì hoàn cảnh bất đắc dĩ nên mới vậy.

Vợ chồng em thì làm công ăn lương, ở nhà thuê 10 năm mới tích đủ tiền mua căn chung cư, mà cũng chỉ mua được căn chung cư giá vừa tầm ở mạn cuối đường Lê Văn Lương. Vợ chồng chọn ở đây phần lớn vì giá, còn đâu thì đi làm cũng khá thuận tiện, ở cũng được ngót nghét 2 năm rồi. Về cơ sở vật chất thì không có gì tệ nhưng chỉ có một cái là vẫn chưa được cấp sổ hồng. 2 năm cũng chưa được cấp sổ hồng, đâm ra em cũng lo quá, nhiều hộ ở đây cũng vậy nhưng mãi không giải quyết được.

Em biết là không có sổ hồng cũng nhiều rủi ro, giờ bán không được mà ở thì không yên tâm. Có bác nào rơi vào trường hợp giống em thì cho em ý kiến với ạ? Chứ như này hoang mang thật!
 
Bác ơi bác thế là toi r, bao nhiêu người bị rồi mà bác chưa rút được kinh nghiệm à. Như này dễ là CĐT lừa r
 
Cái tiên quyết mua chung cư là phải cđt uy tín, giấy tờ pháp lý rõ ràng mà vợ chồng bác cũng không nắm được. Biết bao nhiêu vụ như thế r. Giờ chỉ có cách liên hệ bên luật họ tư vấn cho chứ cái này lên đây cũng không giải quyết dc gì nh
 
nên mua của mấy cđt như Vin, đắt tí nhưng yên tâm, chứ đầu tư cả tỷ, tính ra rẻ hơn chút mà mất tiền rủi ro thì bằng thừa
 
Bác phải biết rằng lý do chưa được cấp sổ hồng của bác là gì đã. Lý do phổ biến nhất dẫn tới việc cấp sổ hồng là CĐT không đủ yếu tố pháp lý như giấy phép xây dựng, nợ ngân hàng, hoặc phổ biến nhất là sai phạm liên quan đến xây dựng. Có những trường hợp, CĐT âm thầm điều chỉnh và bổ sung trong quá trình xây dựng thì sẽ rất khó khăn cho người mua nhà phát hiện do chưa được nhận bàn giao. Đây là rủi ro rất lớn mà người mua nhà sẽ phải gặp do đã thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ từ 70-95% giá trị Hợp đồng.

Nếu về vc chuyển nhượng, bác có thể bán căn hộ thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có xác nhận của chủ đầu tư. Đối với những chủ đầu tư thiếu hợp tác, việc có xác nhận của chủ đầu tư cũng gặp một số khó khăn nhất định.

Trong trường hợp chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, bác và các hộ gia đình có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và đề nghị hoàn tất giao Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ. Trong trường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm nghĩa vụ, người mua căn hộ có thể kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền quản lý tại địa phương để nhờ can thiệp hoặc có thể khởi kiện ra Toà án có thẩm quyền để được bảo vệ quyền lợi căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết.

Đấy là những gì em hiểu và biết nên chỉ có thể giúp bác như vậy, còn đâu bác tốt nhất liên hệ bên có thẩm quyền để tìm hiểu rõ hơn.
 
Bên trên