Nguyên tắc đầu tư BĐS nghỉ dưỡng mà nhà đầu tư nào cũng nên biết

[CĐMXH] Hồ Ngọc Bảo Anh

CTV phát triển MXH và cộng đồng
Từ lâu, bất động sản nghỉ dưỡng đã được đánh giá là hình thức đầu tư sinh lời bền vững cho các nhà đầu tư và hình thức này đã dần phổ biến cũng như phát triển ở nhiều nơi trên thế giới. Tại Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang dần lên ngôi và vài năm trở lại đây, bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đã trở thành kênh đầu tư an toàn cùng những bước tiến mới giúp mang tới những sự thay đổi ngoạn mục cho nền kinh tế nước nhà. Tuy nhiên, khi đầu tư vào hạng mục bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần phải nắm rõ một số nguyên tắc để không bị bỏ tiền vô nghĩa. Bài viết dưới đây sẽ giúp ích cho các nhà đầu tư và những ai đang có ý định đi theo mô hình kinh doanh này.

1. BĐS nghỉ dưỡng là gì? Các loại hình BĐS nghỉ dưỡng hiện nay


- Bất động sản nghỉ dưỡng: là những bất động sản bao gồm các loại hình như biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ, khách sạn, nhà liền kề… được xây dựng tại các khu nghỉ dưỡng, du lịch và những vùng có tiềm năng phát triển du lịch mạnh mẽ. BĐS nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở vừa có thể dùng để kinh doanh, hoặc có thể cho những cá nhân, tổ chức hay chủ đầu tư thuê lại để kinh doanh sau đó chia lợi nhuận.

- Các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng:

* Biệt thự biển nghỉ dưỡng: Là các căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng được xây dựng tại các hòn đảo, thành phố ven biển, bãi biển đẹp, nổi tiếng,... và hiện đang là xu thế đón đầu trong thị trường BĐS. Các biệt thự biển tại Việt Nam thường được thiết kế không gian rộng rãi, hướng đẹp, kết hợp hồ bơi cùng nội thất đẳng cấp,... để thu hút khách du lịch.

bat-dong-san-1537697284.jpg

Biệt thự biển nghỉ dưỡng là nơi được rất nhiều người lựa chọn bởi những tiện ích thoải mái và dịch vụ đẳng cấp.

* Căn hộ khách sạn: Đây chính là sự kết hợp hoàn hảo giữa hình thức căn hộ và phòng khách sạn. Các căn hộ kiểu này thường mang tới cho khách hàng sự ấm cúng, gần gũi như ở nhà nhưng lại có nhà hàng sang trọng, spa chăm sóc sức khỏe, bể bơi, cửa hàng mua sắm, hệ thống dọn dẹp, bảo vệ khép kín… như khách sạn.

* Khu đô thị nghỉ dưỡng: Khu đô thị nghỉ dưỡng du lịch có kết cấu của một khu đô thị nhưng lại được vận hành nhằm mục đích chuyên phục vụ du lịch và nghỉ dưỡng.

* Khu phố cổ mở rộng: Đây chính là một phần của khu nghỉ dưỡng được thiết kế theo phong cách phố cổ kết hợp hài hoà với cơ sở hạ tầng hiện đại, đem đến cho du khách những trải nghiệm hoàn toàn mới.

* Biệt thự nghỉ dưỡng hướng núi: Tại Việt Nam hiện nay có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng trên địa thế đẹp tại các khu du lịch sinh thái và núi cao như Sapa, Tam Đảo, Hà Giang, Hòa Bình. Chính vì vậy, biệt thự thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hướng núi luôn thu hút những khách hàng đam mê trải nghiệm vùng sơn cước.

mau-10-2-2-800x450.jpg

Bất động sản hướng núi là nơi nhiều người tìm về nghỉ ngơi vào cuối tuần sau những nhiều ngày làm việc mệt mỏi.

2. Ưu điểm và rủi ro đầu tư BĐS nghỉ dưỡng

- Ưu điểm đầu tư BĐS nghỉ dưỡng:

* Tại resort, biệt thự nghỉ dưỡng khách hàng sẽ được tận hưởng một không gian sống sang trọng và hiện đại, cùng nhiều tiện ích giải trí như nhà hàng, trung tâm thương mại, giả trí, spa, sân golf chất lượng cao.

* Mức lợi nhuận của BĐS nghỉ dưỡng nằm trong khoảng 8 - 16%/năm tùy thuộc vào mức độ trượt giá. Và trong thời gian chờ tìm người mua thì nhà đầu tư hoàn toàn có thể cho thuê với giá tốt.

* Không phải bỏ sức cho việc quản lý mà đã có các đơn vị quản lý dự án giải quyết vấn đề này và đảm bảo an ninh an toàn tuyệt đối 24/24.

* Giá trị của BĐS sẽ ngày càng tăng cao và nhu cầu sở hữu riêng những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nổi tiếng ngày càng nhiều.

* Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường sẽ được rót vốn với quy mô lớn và do các nhà đầu tư “máu mặt” đứng đầu nên sẽ luôn đề cao sự tỉ mỉ trong kiến trúc cũng như thiết kế nội thất. Chính vì vậy, các căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng đều mang lại cảm giác sang trọng, đẳng cấp.

2-thiet-ke-biet-thu-nghi-duong-dep.jpg

Bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều ưu điểm vượt trội đáng để đầu tư.

- Rủi ro đầu tư BĐS nghỉ dưỡng:

* Các dự án nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở những nơi có vị trí đẹp, thường là ven biển để thu hút du khách. Tuy nhiên, điều này dẫn đến việc bờ biển bị khoanh vùng hạn chế hoạt động và chỉ dành cho khách du lịch nghỉ dưỡng. Gây cản trở đến cư dân sinh sống tại đó.

* Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chỉ phù hợp với những đối tượng khách hàng ở tầng lớp trung và thượng lưu. Trong khi những người lao động bình thường (không có khả năng lưu đến) mới là tầng lớp chiếm số đông trong xã hội.

* Mô hình căn hộ khách sạn đòi hỏi những nhà đầu tư phải có năng lực tài chính lớn cùng các chiến lược phát triển lâu dài và khả năng dự đoán được xu hướng phát triển của thị trường BĐS trong tương lai.

* Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều không thể lường trước hết được những rủi ro khi tiến vào lĩnh vực này.

* Số lượng các dự án du lịch ngày càng nhiều nhưng hầu hết đều chưa có tính độc đáo và thường các sản phẩm du lịch đặc trưng lại mang tính chất tự nhiên nhiều hơn.

(Còn tiếp...)
 
Last edited:

[CĐMXH] Hồ Ngọc Bảo Anh

CTV phát triển MXH và cộng đồng
3. Kinh nghiệm mua BĐS nghỉ dưỡng

Hiện nay các dự án căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng được truyền thông rất mạnh mẽ. Ngay dưới đây sẽ là những kinh nghiệm vàng khi mua BĐS nghỉ dưỡng cho các nhà đầu tư.

- Xác định vị trí: Điều đầu tiên các nhà đầu tư cần quan tâm đó chính là vị trí. Có đến 90% bất động sản nghỉ dưỡng tọa lạc tại các mảnh đất có vị trí đẹp, thuận tiện nhưng cũng cần phải cân nhắc thêm nơi đó có khoảng cách lưu thông tốt như là gần đường cao tốc, sân bay,,... và có nhiều khách du lịch hay không.

- Khảo sát tính chất: Việc khảo sát sự khan hiếm, tính chất khác biệt so với thị trường trước khi quyết định mua sẽ giúp nhà đầu tư gia tăng giá trị bất động sản sau này.

- Khả năng khai thác: Hiện nay công suất khai thác phòng của các khách sạn 3-4 sao rơi vào khoảng 60-70% và công suất khai thác phòng của khách sạn 5 sao là 50%. Các nhà đầu tư nên dựa vào đó để ước tính được công suất khai thác đối với từng phân khúc khi chọn mua bất động sản nghỉ dưỡng.

- Lựa chọn chủ đầu tư uy tín: Hiện nay chưa có nhiều chủ đầu tư có kinh nghiệm phát triển mô hình bất động sản nghỉ dưỡng nên việc tìm đến một chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế và uy tín là vô cùng quan trọng.

64575730_895556774113270_259569612708904960_n.jpg

Việc lựa chọn chủ đầu tư là yếu tố quan trọng quyết định bạn có thành công với mô hình kinh doanh này không.

- Tham khảo đơn vị môi giới, địa điểm mua bán uy tín: Việc lựa chọn và tìm được đơn vị môi giới nhà đất chuyên nghiệp, có hiểu biết, tên tuổi và kinh nghiệm sẽ giúp nhà đầu tư rút ngắn được thời gian cũng như công sức trong quá trình tìm hiểu dự án. Bên cạnh đó, họ còn có thể tư vấn giúp đưa ra lời khuyên và là cầu nối với những khu nghỉ dưỡng tiềm năng.

- Lựa chọn đơn vị quản lý và khai thác dự án: BĐS nghỉ dưỡng vừa để kinh doanh, vừa có thể ở được nên bạn cần tìm cho mình một đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có kinh nghiệm trong quản lý và khai thác. Điều này sẽ giúp tối ưu hóa việc quản lý và vận hành với công suất cao, luôn đảm bảo nguồn khách và khả năng thu hồi vốn diễn ra nhanh chóng trong tương lai.

- Ước lượng về thời gian thu hồi vốn và cân đối dòng tiền:

* Thời gian thu hồi vốn: Đối với khu nghỉ dưỡng thì tỷ suất lợi nhuận lý tưởng rơi vào khoảng 10-16%/năm và thời gian thu hồi vốn từ 6-10 năm tùy theo chu kỳ. Chưa kể, BĐS nghỉ dưỡng còn có thể gia tăng giá trị 30% so với thời gian đầu sau chu kỳ 5 năm.

* Cân đối dòng tiền: Để có khả năng sinh lời thì lãi suất của nguồn vốn vay đầu tư không được vượt quá 11%/năm trong thời gian vay 10 năm. Chính vì vậy, các nhà đầu tư cần phải tính toán kế hoạch thật kỹ để cân đối dòng tiền giúp thu hồi vốn một cách nhanh nhất.

4. Những quy định về bất động sản nghỉ dưỡng

- Điều kiện sở hữu: Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở được giao đất (đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy vậy, các dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ - đất phi nông nghiệp) thực hiện kinh doanh chỉ được cho thuê các biệt thự, căn hộ.

- Nếu chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách bán căn hộ du lịch hay biệt thự thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu đất. Nhưng dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải được giao sang đất ở hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở (kèm hình thức thuê sang giao).

- Những dự án được xây dựng theo hình thức nhà ở thì thời hạn sở hữu sẽ là lâu dài.

- Đối với các dự án xây dựng trên đất thương mại dịch vụ như các dự án biệt thự, khách sạn,... sẽ có thời gian thuê đất kéo dài khoảng 50 năm.

- Đối với những dự án nằm tại vùng sâu, vùng xa hoặc vùng khó khăn thì thời gian cho thuê có thể kéo dài lên đến 70 năm hoặc 90 năm.

- Nếu các chủ đầu tư không tiến hành chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở ( không được cấp sổ hộ khẩu) thì các sản phẩm khách sạn/biệt thự biển tại dự án đó sẽ chỉ có thời hạn 50 năm hay 70 năm. Đồng thời, chủ sở hữu cũng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở cùng các tài sản gắn liền với đất trong thời thời hạn lâu dài như các dự án xây trên đất ở khác.

- BĐS nghỉ dưỡng có được ở không?

Câu trả lời là “Có” bởi loại hình này thuộc quyền sở hữu của cá nhân hay tổ chức đã mua BĐS nghỉ dưỡng đó. Tuy nhiên, nếu để ở thì bạn sẽ phải bỏ ra cho mình một khoản chi phí khá lớn cho việc duy trì và bảo dưỡng các công trình cũng như các tiện ích chung. Bên cạnh đó nếu bạn để kinh doanh thì các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm các khách hàng cho thuê lại và từ đó thu lợi nhuận.

(Còn tiếp...)
 

[CĐMXH] Hồ Ngọc Bảo Anh

CTV phát triển MXH và cộng đồng
5. Thủ tục mua bán BĐS nghỉ dưỡng

Những năm gần đây, BĐS nghỉ dưỡng nổi lên như một loại hình đầu tư hấp dẫn, sinh lời cao nên thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, thủ tục mua bán BĐS nghỉ dưỡng lại khá phức tạp và nếu nắm không rõ rất có thể sẽ sinh ra nhiều rắc rối, nhất là về mặt pháp lý. Vậy nên, trước khi quyết định đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư cần nắm rõ những thủ tục sau:

* Thủ tục mua mới dự án

- Nghiên cứu thật kỹ các thông tin: Đầu tiên nhà đầu tư nên tìm hiểu thật kỹ tất cả các thông tin liên quan đến dự án, đồng thời lên kế hoạch phù hợp với khả năng tài chính.

- Đặt cọc: Khi đã có phương án lựa chọn phù hợp, dự án mà nhà đầu tư định mua sẽ được khóa lại trong vòng 1 giờ để chờ chuyển khoản đặt cọc và tất cả các khách hàng khác muốn mua cũng sẽ không mua được trong thời gian này. Nếu sau 1h mà chủ đầu tư chưa nhận được tiền đặt cọc thì dự án đó sẽ bị bỏ khóa và cơ hội dành cho những khách hàng khác có nhu cầu.

- Ký kết thỏa thuận đặt cọc: Sau khi đã chuyển đủ cọc cho chủ đầu tư thì sẽ đến bước ký kết thoả thuận đặt cọc. Nhà đầu tư cần chuẩn bị những giấy tờ sau: Chứng minh thư (CMND), hộ chiếu, sổ hộ khẩu, giấy nộp tiền cọc. Sau bước này sẽ đến bước thanh toán và nhà đầu tư có thể lựa chọn một trong ba hình thức thanh toán dưới đây:
  • Thanh toán theo tiến độ: đóng 30% trước khi thực hiện ký hợp đồng mua bán.
  • Thanh toán hết toàn bộ: đóng 100% giá trị căn hộ, biệt thự trước khi thực hiện ký hợp đồng mua bán.
  • Vay vốn ngân hàng: đóng 35% giá trị căn hộ, biệt thự trước khi thực hiện ký hợp đồng mua bán.
- Ký hợp đồng mua bán: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày thực hiện ký thỏa thuận đặt cọc sẽ phải thanh toán để thực hiện ký hợp đồng mua bán. Khoản thanh toán này sẽ tùy thuộc vào hình thức thanh toán mà nhà đầu tư chọn, thấp nhất là 30% giá trị dự án.

- Ký vay vốn với ngân hàng: Nếu chọn này thì nhà đầu tư sẽ phải làm thủ tục ký vay vốn. Hồ sơ chuẩn bị cần có: Hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, Chứng minh thư hoặc hộ chiếu. Ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân sau 1 - 2 ngày và từ lúc này bắt đầu tính thu nhập cho thuê.

- Ký phụ lục thanh toán sớm: Khi ngân hàng đã giải ngân, việc tiếp theo nhà đầu tư cần làm đó là làm thủ tục giấy tờ ký phụ lục thanh toán sớm.

- Nhận bàn giao căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng: Khi có thông báo nhận bàn giao từ chủ đầu tư, nhà đầu tư nên sắp xếp thời gian đến nhận trực tiếp và đừng quên kiểm tra các hạng mục thi công, nội thất bàn giao….xem đã đủ tiêu chuẩn hay chưa. Sau khi mọi thứ đã được kiểm tra kỹ càng và đảm bảo không có sai sót, hãy ký vào biên bản bàn giao.

Báo-giá-biệt-thự-nghỉ-dưỡng-Phú-Quốc-đầu-tư-sinh-lời-cao-2.jpg

* Thủ tục chuyển nhượng dự án đã mua cho người khác

Nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án BĐS nghỉ dưỡng cần phải nộp 1 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư gồm:

- Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án bất động sản nghỉ dưỡng đầu tư.

- Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư tính đến thời điểm chuyển nhượng.

- Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương.

- Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân, bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng; bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư (nếu có).

- Bản sao Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC; bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Nếu chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, 2 bên cần có thêm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền để công chứng và tính các khoản thuế và lệ phí trước bạ. Những nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi được phép chuyển nhượng dự án cần làm thủ tục trả đất cho Nhà nước để Nhà nước quyết định giao đất cho chủ đầu tư mới.

Trên đây là những nguyên tắc cơ bản khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, nắm được những điều này sẽ giúp nhà đầu tư tránh được những rắc rối không đáng có và đầu tư sinh lời cao!
 

Thành viên trực tuyến

Không có thành viên nào trực tuyến.

Thống kê diễn đàn

Chủ đề
1,403
Bài viết
4,326
Thành viên
28,511
Thành viên mới nhất
duongphuonglien1996
Bên trên