KINH NGHIỆM CHO THUÊ/MUA BÁN NHÀ CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI Ở VIỆT NAM

Hôm nay em xin giới thiệu với các bác một chủ đề cực hot dạo gần đây. Có nhiều bác inb hỏi em về vấn đề pháp lý cho người nước ngoài thuê nhà. Luật đất đai đã quy định rõ ràng các điều lệ, em xin phép đưa thêm thông tin cho các bác đang quan tâm đến vấn đề này.

Điều kiện pháp lý khi cho người nước ngoài thuê BĐS


Điều kiện nhà ở cho tổ chức, cá nhân tổ chức nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam được quy định tại các Điều 131, 132, 133 Luật Nhà ở như sau:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ 3 tháng liên tục trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam.

Nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện sau:
– Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;
– Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
– Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
– Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê
– Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;

Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở, bên cho thuê nhà phải có các điều kiện sau: Là chủ sở hữu nhà hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; là tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh cho thuê nhà ở; là cá nhân có năng lực hành vi dân sự;

Bên thuê là cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở; bên thuê là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.

Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở, bên cho thuê nhà phải có các điều kiện sau:
  • Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự.
  • Cá nhân có năng lực hành vi dân sự
  • Tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh cho thuê nhà ở.
  • Bên thuê là cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở.
  • Bên thuê là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.

Thủ tục giao dịch khi cho thuê nhà


Thủ tục giao nhà cho bên thuê nhà được quy định tại Điều 93 Luật nhà ở như sau:
Bên thuê nhà và bên chủ cho thuê trực tiếp thông qua người đại diện thoả thuận về hợp đồng.
Hợp đồng thuê nhà phải bao gồm các nội dung:
  • Tên và địa chỉ của các bên.
  • Mô tả đặc điểm của nhà ở.
  • Giá thuê và phương thức thanh toán.
  • Thời gian giao nhận nhà ở.
  • thời hạn cho thuê nhà.
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên.
  • Cam kết của các bên.
  • Các thỏa thuận khác.
  • Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
  • Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
Hợp đồng cho thuê nhà ở cần phải có công chứng, chứng thực của các cơ quan nhà nước. Trừ trường hợp, cá nhân thuê dưới 6 tháng hoặc bên cho thuê là doanh nghiệp, tổ chức cho thuê nhà ở.
Sau khi làm xong hợp đồng thuê nhà, chủ nhà cần phải làm thủ tục khai báo tạm trú tạm vắng cho người thuê.

Thủ tục pháp lý khi bán nhà cho người nước ngoài



Theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ gồm có các đối tượng là người nước ngoài.

Tuy nhiên, không phải người nước ngoài nào cũng có đủ điều kiện để sở hữu căn hộ tại Việt Nam. Người nước ngoài chỉ được phép mua căn hộ, nhà ở tại Việt Nam nếu không mua bán nhà ở không thuộc các hình thức sở hữu theo quy định.

Người nước ngoài thuộc diện được phép sở hữu nhà ở Việt Nam chỉ được mua nhà ở của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng có những giới hạn về quyền nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng của tổ chức trong số lượng nhà nhận định tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu.

1596274748182.png

Hình thức sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam


Tại khoản 2 Điều 159 Luật đất đai 2014 quy định về hình thức sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam bao gồm:
  • Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
  • Mua nhà ở tại Việt Nam
  • Thuê, nhận tặng, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm: Chung cư, nhà ở.

Điều kiện người nước ngoài được phép mua nhà, căn hộ chung cư tại Việt Nam


- Thứ nhất, Người nước ngoài phải thuộc diện được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hay lãnh sự.

- Thứ hai, phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.

- Thứ ba, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật Việt Nam. Lưu ý: cá nhân người nước ngoài không nhất thiết phải đăng ký tạm trú, thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch

- Thứ tư, giới hạn số lượng nhà ở được giao dịch theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Trường hợp là nhà riêng lẻ (biệt thự, nhà ở liền kề) ở khu vực có dân số tương đương một phường chỉ được mua không quá 250 căn.

Thủ tục pháp lý bán nhà cho người nước ngoài


Theo Khoản 1 Điều 74 Nghị định quy định về các loại giấy tờ chứng minh là đối tượng và điều kiện mua nhà, sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam đó là:
"1. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.”

Sau khi người mua nhà có đầy đủ thủ tục pháp lý thì sẽ đi đến kí kết hợp đồng mua bán nhà theo Điều 121, 122, 123 Luật Nhà ở và phải thực hiện công chứng, chứng thực.

Làm thế nào để người nước ngoài có sổ đỏ sau khi mua nhà?


Để có giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng căn hộ thì người bán cần phải thực hiện thủ tục xin cấp cấp sổ đỏ theo quy định của Việt Nam đó là:
  • Làm đơn đề nghị cấp GCN quyền sở hữu nhà ở theo mẫu 04/ĐK (Thông tư 23/2014/TT-BTNMT)
  • Giấy tờ chứng minh là đối tượng và điều kiện mua nhà, sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam
  • Bản sao hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực.
  • Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền SDĐ, quyền SH nhà ở tại nơi có nhà ở.
Các bước làm đơn cấp lại sổ đỏ bao gồm:
Bước 1: Nếu hồ sơ hợp và hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 2: Nếu hồ sơ không hợp lệ, đầy đủ thì sau 3 ngày nhận hồ sơ cơ quan có thẩm quyền thông báo hoàn trả và hướng dẫn bổ sung hoàn thiện theo đúng quy định.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 4: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Các dự án của Vinhomes được cấp số đỏ cho người nước ngoài ở Việt Nam


Vinhomes Sky Lake, phường Mỹ Đình 1; quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Vinhomes Metropolis (số 29 Liễu Giai, quận Ba Đình; Hà Nội )
Vinhomes Green Bay, phường Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm; Hà Nội);
nhà R5 - Vinhomes Royal City (số 72A Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân; Hà Nội)
Vinhomes West Point (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội)
 
Các kinh nghiệm về thủ tục pháp lý, cách đăng tin để tiếp cận người nước ngoài quan trọng nhưng theo cá nhân em thì đó là bước tiếp theo rồi. Điều đầu tiên khi xác định đầu tư mảng cho thuê căn hộ, nhất là người nước ngoài thì cần đặc biệt chú ý tới vị trí, nếu cho thuê ở nơi không có nhiều người nc ngoài tập trung thì dù có đầu tư căn hộ đẹp tới đâu cũng rất khó có khách. Người nước ngoài thường tập trung theo cộng đồng và gần công ty.

Nếu ở Hà Nội thì em đánh giá khu Tây HN là tiềm năng. Nhất là khu vực Mỹ Đình, Mễ Trì. Trong đó một số toà nhà đang có người nước ngoài ở nhiều đó là: Vinhomes West Point, Keangnam, Charmvit, … và sắp tới là Vinhomes Smart City.

Vì sao em nói Vinhomes Smart City sắp tới sẽ là địa điểm thu hút người nước ngoài ở bởi vì ở đây hội tụ đủ các yếu tố mà người nước ngoài quan tâm tới. Sắp tới khu CNC Láng Hoà Lạc được xây dựng, sau khi hoàn thành sẽ tập trung rất nhiều chuyên gia người nước ngoài đến làm việc.
Và hứa hẹn, khu phía Tây Hà Nội sẽ hình thành cộng đồng người nước ngoài đông đảo nhất tại Thủ đô.

Khu trọng điểm Bắc Ninh
Như các bác cũng biết, ngoài Hà Nội thì Bắc Ninh là địa điểm tập chung rất nhiều các chuyên gia người Hàn bởi có khu công nghiệp Sam Sung. Tại Bắc Ninh không nhiều toà nhà cao cấp như ở Hà Nội, nhưng thị trường Bắc Ninh cũng là nơi cho người nước ngoài thuê khá hấp dẫn. Một số toà nhà có tiện ích cao cấp là điều kiện lựa chọn hàng đầu của các chuyên gia đó là: Vinhomes Bắc Ninh, Phoenix Tower, Green Pearl, Royal Park.

Tại Hồ Chí Minh
Hồ Chí Minh là địa điểm tập hợp rất nhiều người nước ngoài, riêng quận 7 đã có tới 20.000 người nước ngoài. Những quận nổi tiếng đất chất người đông, giá đất đắt đỏ như: Quận 2 - khu Thảo Điền, Quận 5 - khu người Hoa, quận 7 khu Phú Mỹ Hưng ra thì mới đây em có để ý khu Quận 9.

Giá căn hộ ở đây đang tăng và ở đây tập chung nhiều khu công nghiệp. Trong đó có dự án Vinhomes Grand Park được đầu tư bài bản như các dự các khác do Vin làm CĐT. Theo thông tin thì đây là khu đô thị thông minh kiểu mẫu Singapore mà xu hướng người nước ngoài thích mô hình này nên e đánh giá khu này sẽ hấp dẫn người nước ngoài.

Đây là một số điểm em tổng hợp khi em đi môi giới nhà cho người nước ngoài. Các bác muốn đầu tư cho thuê căn hộ nào có thể tham khảo. Bác nào quan tâm đến vấn đề tiếp cận khách hàng người nước ngoài thì em sẽ chỉ cho một số cách.
 
Dạo này em thấy các bác bàn luận xôn xao về vấn đề cho người nước ngoài thuê nhà nên hôm nay em mạn phép chia sẻ một số kinh nghiệm của mình.


Chắc một số bác ở đây cũng giống em, ban đầu khi có ý định cho người nước ngoài thuê nhà thì em cũng phải tìm hiểu thông tin để tiếp cận với đối tượng này. Tuy nhiên, thông tin về cho người nước ngoài thuê nhà cực ít, em tìm kiếm mãi mà càng thấy lạc, k biết bắt đầu từ đâu. Chắc bác nào mới cho người nước ngoài thuê nhà cũng gặp tình trạng thiếu thông tin giống em.
Sơ qua về ngồi nhà của em thì em có 1 căn ở Vinhomes Greeen Bay, có thể nói khu này là cộng đồng người nước ngoài ở đây, nên quá tiện cho việc tìm kiếm người nước ngoài. Căn hộ của em thì có view hồ, tiện ích nội khu đa dạng, cộng đồng người nước ngoài nhiều. Nên cũng dễ dàng thu hút người nước ngoài hơn.

Em có tiếp cận thông qua 2 kênh
.
1 là em nhờ người môi giới tìm kiếm và các công ty cho người nước ngoài thuê BĐS.
2 là em tìm nguồn khách thông qua các sàn, các group đăng cho thuê.
Để em nói sơ qua về từng cách cho các bác hình dung ra mình phải làm như thế nào.

Với cách 1 các bác sẽ tốn một khoản tiền nhỏ cho môi giới sau khi khách chốt thuê nhà. Tốn một chút nhưng được cái có khách thuê nhanh và mối giới sẽ lo khoản chốt với khách. Các bác sẽ không phải chốt thêm với khách nữa. Cái này hợp lý với các bác không có ngoại ngữ tốt.

Cách 2 thì hơi cực một chút, các bác phải đi tìm nguồn, tìm kiếm thông tin, các group đăng tin cho người nước ngoài thuê. Nhưng thường trong group cũng có rất nhiều môi giới rồi. Để tìm được khách hàng thì phải rất khó. Và ngoài ra, các bác phải chụp ảnh và làm design ảnh phải thật đẹp. Cái này không chỉ người nước ngoài mà người Việt mình cũng thích sang, xịn, mịn.
Còn em thì cũng khá bận nên em chọn cách 1. Vừa tiết kiệm được thời gian, em lại không phải bỏ nhiều công sức. Mất một chút cho môi giới cũng không sao.

Một số kênh các bác có thể tham khảo để đăng bài đó là:


Đến phần giao dịch với người nước ngoài

Trước khi kí kết hợp đồng thuê nhà, các bác nên có một buổi nói chuyện với người thuê nhà. Và nên cho người có gia đình thuê thì thời gian thuê sẽ lâu hơn. Buổi gặp mặt cũng giúp các bác đánh giá người mà mình cho thuê nhà có đáng tin cậy hay không là người như thế nào, xác nhận số người và những ai được phép ở trong nhà bạn.

Sau khi thống nhất được các vấn đề về giá tiền thuê, số người ở thì tiến tới bàn giao nhà và kí kết hợp đồng thuê nhà. Các bác phải nhớ bàn giao các đồ đạc hiện trạng đồ đạc trong nhà nhé. Để tránh việc khi xảy ra vấn đề gì thì người thuê nhà sẽ đổ lỗi cho chủ nhà. Trong hợp đồng thuê nhà, có thể đi kèm cả biên bản bàn giao đồ đạc trong nhà.
Ngoài ra, khi giao dịch thuê nhà với người nước ngoài, các bác chú ý phần cam kết không thay đổi cấu trúc nhà.

1596275210273.png

Em chia sẻ thêm một số vấn đề thường gặp khi giao dịch với người nước ngoài

  1. Thủ tục pháp lý: Đối với người nước ngoài muốn thuê căn hộ tại Việt Nam cần phải làm thủ tục pháp lý rất lằng nhằng. Sau đó còn phải đăng kí tạm trú tạm vắng cho họ tại cơ quan Công An. Các bác chú ý khi cho người nước ngoài thuê, bên cho thuê bắt buộc phải là chủ nhà hoặc người được chủ nhà uỷ quyền thực hiện các giao dịch.
  2. Để hấp dẫn người nước ngoài thì các bác cũng cần phải chú trọng đến việc thiết kế nội thất căn nhà sao cho phù hợp với văn hoá mà khách thuê nhất.
  3. Phải đăng kí tạm trú tạm vắng cho các khách thuê nhà.
 

Thành viên trực tuyến

Không có thành viên nào trực tuyến.

Thống kê diễn đàn

Chủ đề
1,604
Bài viết
4,513
Thành viên
30,440
Thành viên mới nhất
snguyenngoc25
Bên trên